世界資訊：2單獲批、1單受理！這個(gè)試點(diǎn)加速落地

保障性租賃住房REITs試點(diǎn)正在加速落地！

7月29日晚間，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，國(guó)內(nèi)首批兩單保租房REITs——紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT均正式獲證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批復(fù)。同日，華夏北京保障房中心REIT獲證監(jiān)會(huì)及上交所受理。

圖片來(lái)源：證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)

【資料圖】

圖片來(lái)源：上交所

業(yè)內(nèi)人士表示，此次保障性租賃住房REITs試點(diǎn)工作的加速落地，體現(xiàn)了資本市場(chǎng)積極發(fā)揮REITs產(chǎn)品功能，堅(jiān)守“房住不炒”定位的基調(diào)，是金融支持解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題的重要舉措，也是盤(pán)活資產(chǎn)，激活REITs產(chǎn)品市場(chǎng)功能的重大進(jìn)展。

加速落地

上述保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目中，華夏北京保障房中心REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT及中金廈門(mén)安居REIT的基礎(chǔ)資產(chǎn)分別位于北京、深圳、廈門(mén)的城市核心區(qū)域或核心地段，交通便利，配套齊全，房源充足，入住率高，且租金價(jià)格遠(yuǎn)低于同地段、同品質(zhì)的市場(chǎng)租賃住房租金。

以紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT項(xiàng)目為例，其基礎(chǔ)資產(chǎn)包含4個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，總建筑面積合計(jì)13.47萬(wàn)平方米，包含1830套保障性租賃住房，評(píng)估價(jià)值約11.58億元。截至2022年3月末，4個(gè)項(xiàng)目的出租率均超過(guò)98%，其中3年期租約占比達(dá)98%，且存在續(xù)租機(jī)制。入住群體為新市民、青年人，租金價(jià)格僅為同地段、同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的60%左右。

中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，根據(jù)當(dāng)前保障性租賃住房試點(diǎn)要求，相關(guān)REITs產(chǎn)品的凈回收資金應(yīng)優(yōu)先用于新保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次三單試點(diǎn)項(xiàng)目?jī)艋厥召Y金約20億元，按20%的資本金比例計(jì)算，將撬動(dòng)社會(huì)資金近100億元，用于新建保障性租賃住房。其中，華夏北京保障房中心REIT凈回收資金6.77億元，將主要用于北京市焦化廠(chǎng)剩余地塊住房項(xiàng)目的建設(shè)，擬建設(shè)672套安置房、1869套公共租賃住房并配建中學(xué)、幼兒園和公交場(chǎng)站等公共服務(wù)配套設(shè)施。而紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT項(xiàng)目及中金廈門(mén)安居REIT項(xiàng)目的凈回收資金將分別用于擴(kuò)大深圳及廈門(mén)保障性租賃住房供給。

試點(diǎn)將帶動(dòng)形成示范效應(yīng)

相較于高速公路、產(chǎn)業(yè)園REITs，保障性租賃住房REITs有其獨(dú)特性。中金基金表示，保障性租賃住房是一個(gè)新興行業(yè)，既有市場(chǎng)化運(yùn)作的屬性，又有政策屬性。基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在基金運(yùn)作期既要保障民生，又要為投資者提供合理的分紅。

“保障性租賃住房的主要收入來(lái)源為保障性租賃住房的租金收入。在市場(chǎng)租金快速上漲時(shí)，由于保障性租賃住房承擔(dān)著社會(huì)保障功能，其租金漲幅受到行業(yè)相關(guān)政策的約束，不會(huì)隨市場(chǎng)行情大幅上漲。”中金基金強(qiáng)調(diào)，由于其租金低于市場(chǎng)平均水平，保障性租賃住房通常具有較好的租賃性?xún)r(jià)比，較常處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，從而使租金收入相對(duì)市場(chǎng)化項(xiàng)目更為穩(wěn)定。

隨著多地積極籌建保障性租賃住房，保障性租賃住房REITs也將迎來(lái)“后備軍”力量。據(jù)記者了解，上海、重慶、杭州、南京、西安等地區(qū)均有保障性租賃住房企業(yè)正在積極籌備參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)。

“堅(jiān)持‘房住不炒’的定位，嚴(yán)格落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，積極推動(dòng)保障性租賃住房REITs規(guī)范有序發(fā)展，始終是交易所推進(jìn)公募REITs發(fā)展中的一個(gè)重要議題。”上交所相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示。前期，滬深交易所已發(fā)布保障性租賃住房REITs指引，對(duì)相關(guān)試點(diǎn)工作作了明確規(guī)范和引導(dǎo)。

“從本次保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)看，其資產(chǎn)成熟、模式清晰、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，回收資金有效支持了當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房市場(chǎng)建設(shè)，具有顯著示范效應(yīng)，為我國(guó)保障性租賃住房創(chuàng)新投融資模式提供了可復(fù)制、可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。”深交所相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次保障性租賃住房REITs試點(diǎn)落地項(xiàng)目也為推動(dòng)保障性租賃住房服務(wù)模式向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化轉(zhuǎn)型起到了良好示范作用。另從促進(jìn)企業(yè)盤(pán)活存量、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的角度來(lái)看，試點(diǎn)項(xiàng)目將推動(dòng)改變保障性租賃住房企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，進(jìn)一步有效支持我國(guó)住房保障體系建設(shè)。

14只公募REITs運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)

2021年以來(lái)至今，共有14只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品發(fā)行并上市。依照以往經(jīng)歷來(lái)看，公募REITs產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)火爆，多只產(chǎn)品公眾配售比例在10%以下，華夏中國(guó)交建REIT公眾配售比例更是不足1%。基金人士預(yù)計(jì)，首批保租房REITs或?qū)⒁廊皇艿劫Y金追捧。

備受追捧的背后，是公募REITs的平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)和穩(wěn)定分紅。從近期披露的二季報(bào)來(lái)看，除剛上市不久的2只公募REITs以外，在12只產(chǎn)品中，有9只公募REITs二季度實(shí)現(xiàn)盈利。其中，華夏中國(guó)交建高速REIT二季度凈利潤(rùn)最高，為3316.44萬(wàn)元。作為以穩(wěn)定分紅為目標(biāo)的投資產(chǎn)品，首批發(fā)行的9只公募REITs已經(jīng)全部實(shí)施分紅，其中有5只產(chǎn)品已實(shí)施分紅兩次，分紅收益率在1%至10%之間。其中，中航首鋼生物質(zhì)REIT在今年4月的分紅中，分紅收益率高達(dá)9.72%。

除分紅以外，公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)的漲幅同樣可觀(guān)。Wind數(shù)據(jù)顯示，除平安廣州交投廣河高速公路REIT以外，其余13只公募REITs均出現(xiàn)溢價(jià)。截至7月28日，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)率超過(guò)40%。博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、華安張江光大園REIT、中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT溢價(jià)率也均在30%以上。

關(guān)鍵詞： 試點(diǎn)項(xiàng)目 深圳人才 基礎(chǔ)設(shè)施 中國(guó)交建 租金收入