2023年首單公募REITs提前結募 引入資金助力物流基礎設施建設 每日觀點

1月6日，嘉實基金發布公告顯示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT公眾投資者認購總量已超過公眾發售總量，決定提前結束募集，公眾比例配售結果將由基金管理人另行公告。至此，作為2023年首單公募REITs，嘉實京東倉儲基礎設施REIT也成為今年首單提前結募的公募REITs。

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根據嘉實基金此前公告，嘉實京東倉儲基礎設施REIT于2022年12月30日完成網下投資者詢價，擬認購份額數量總和為132.344億份，為網下初始發售份額數量的126.04倍。

目前市場上已成立的公募REITs底層資產主要為產權類和特許經營類。產權類資產中，倉儲物流和產業園區等較受投資者青睞。

具體來看，倉儲物流是指利用自建或租賃庫房、場地，儲存、保管、裝卸搬運、配送貨物，而現代倉儲更加注重自動化、智能化，例如建設標準更加嚴格的高標倉，可大大節約倉儲成本，提高工作效率。受益于電商等快速發展，物流倉儲需求大幅增長，未來發展空間巨大，高標倉供不應求。

公開資料顯示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT底層資產為京東自建高標倉，包括三處物流園，分別為京東重慶電子商務基地項目（中轉配送中心）一期項目、京東商城“亞洲一號”倉儲華中總部建設項目和京東“亞洲一號”廊坊經開物流園項目，合計建筑面積35.1萬平方米，總估值15.65億元。3個項目位于關鍵物流集聚區，根據企業提供的2022年上半年審計報告，3個項目增值幅度分別為55.65%、130.91%、39%。

政策面也對發展現代物流體系給予支持。國家發展改革委2022年12月15日發布的《“十四五”擴大內需戰略實施方案》明確，加快構建以國家物流樞紐為核心的骨干運行網絡，完善區域分撥配送服務網絡，優化城市物流配送網絡，發展城鄉高效配送。加快補齊農村物流發展短板，促進交通、郵政、商貿、供銷、快遞等存量農村物流資源融合和集約利用，打造一批公用型、共配型物流基礎設施，提升農村物流服務效能。

嘉實基金介紹，“嘉實京東倉儲基礎設施REIT未來有望盤活約35.1萬平方米的現代化倉儲物流資產，有助于倉儲物流類資產市場化運行，提高運營管理效率。”

結合目前我國已發行上市的2只倉儲物流類公募REITs表現，海通證券表示，紅土鹽田港REIT和中金普洛斯REIT均為首批募集發行，項目的收入來源主要為項目市場化出租獲取的租金及綜合管理服務費兩部分。從經營表現看，倉儲物流類公募REITs經營業績受疫情影響較小，收入較為平穩。

嘉實基金表示，未來將依托REITs專業投資團隊，憑借實物資產投資經驗，確保專業、高效的投資運營管理，在盤活現代化倉儲存量資產的同時，也為更多個人投資者提供參與優質基礎設施項目的直接途徑，同時激發社會資本直接參與投資基礎設施項目的熱情。

截至1月6日，上市公募REITs已達24只，發行規模合計783.61億元。展望2023年，中信建投證券固定收益首席曾羽對《證券日報》記者表示，在政策支持下，2023年REITs規模仍將保持高速增長，底層資產會進一步豐富。需要注意的是，隨著供給的增加，新REITs上市比價效應帶來的價值回歸收益仍存，但是存量REITs的稀缺性將進一步弱化，分化將會加劇，預計未來REITs將呈現強者恒強格局。

在海通證券看來，倉儲物流類REITs資產結構和盈利模式較為明確，擴募思路較為清晰，能夠同時享受穩定的現金流分派和資產增值收益。未來，倉儲物流REITs通過擴募，能夠吸收一線城市及強二線城市的外溢需求，有利于基礎設施資產持續穩定運營并實現資產增值。（記者 昌校宇）

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